Chi phí xây nhà trọn gói TP.HCM 2026: Cách tính và dự toán sát thực tế

Các gói xây dựng và đơn giá tham khảo tại TP.HCM 2026

Thị trường xây dựng TP.HCM phổ biến ba gói thi công chính, phân theo mức độ hoàn thiện. Dưới đây là đơn giá tham khảo trên mỗi m² diện tích sàn xây dựng (chưa bao gồm nội thất rời):

Bảng đơn giá theo gói:

• Gói phần thô (móng + cột + tường + mái): 3.500.000 – 5.000.000 đồng/m² sàn
• Gói hoàn thiện cơ bản (thô + trát tường + sơn + gạch nền + trần + điện nước): 5.000.000 – 7.000.000 đồng/m² sàn
• Gói hoàn thiện nâng cao (cơ bản + thiết bị vệ sinh trung – cao cấp, gạch nhập, cửa nhôm xịn): 7.000.000 – 10.000.000 đồng/m² sàn
• Gói cao cấp / biệt thự (vật liệu cao cấp, hoàn thiện tinh xảo): 10.000.000 – 15.000.000 đồng/m² sàn trở lên

Ví dụ tính chi phí nhà phố 1 trệt 2 lầu tại TP.HCM

Ví dụ: Nhà phố diện tích đất 4x15m (60m²), xây 1 trệt 2 lầu, tổng diện tích sàn khoảng 200–220m² (trừ phần ban công, thang bộ...).

Với gói hoàn thiện cơ bản (6 triệu/m²): Chi phí phần xây dựng ≈ 200m² × 6.000.000 = 1,2 tỷ đồng. Cộng thêm thiết kế kiến trúc (~30–80 triệu), giấy phép xây dựng (~5–10 triệu), hệ thống điện lạnh (~80–150 triệu) → Tổng ngân sách thực tế khoảng 1,3–1,5 tỷ đồng (chưa nội thất rời).

Với gói hoàn thiện nâng cao (8,5 triệu/m²): Chi phí xây dựng ≈ 1,7 tỷ đồng, tổng dự toán khoảng 1,9–2,2 tỷ đồng.

7 yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà tại TP.HCM

Cùng một diện tích đất nhưng hai ngôi nhà có thể chênh lệch chi phí 30–50% do các yếu tố sau:

• Nền đất: Đất yếu, đất sình lầy (đặc biệt tại các quận vùng ven) tốn thêm 15–25% chi phí xử lý nền móng so với đất tốt
• Số tầng: Tầng 3 trở lên cần giải pháp kết cấu phức tạp hơn, đơn giá tăng 5–10%/tầng
• Loại mái: Mái bằng đổ bê tông rẻ hơn mái thái, mái thép, mái ngói ~15–30%
• Vật liệu hoàn thiện: Gạch nội địa vs. gạch nhập khẩu, cửa nhôm thường vs. cửa nhôm xịch kéo, chênh lệch có thể 200–500 triệu cho một ngôi nhà
• Địa bàn: Khu vực trung tâm (Q.1, Q.3) thường cao hơn Thủ Đức, Dĩ An 5–10% do chi phí vận chuyển và nhân công
• Đơn vị thi công: Nhà thầu cá nhân rẻ hơn 10–20% nhưng rủi ro về tiến độ và chất lượng cao hơn
• Thời điểm thi công: Giá vật liệu xây dựng (sắt, xi măng) biến động 5–15% theo mùa và thị trường

Những chi phí hay bị bỏ sót khi lập ngân sách xây nhà

Nhiều gia chủ bất ngờ với chi phí phát sinh sau khi bắt đầu thi công do chưa tính đủ các khoản sau:

• Phí thiết kế kiến trúc và kết cấu: 0,5–1,5% tổng giá trị công trình
• Lệ phí xin giấy phép xây dựng và hoàn công: 5–15 triệu đồng
• Chi phí hệ thống điều hòa, điện mặt trời (nếu lắp): 80–200 triệu đồng
• Hệ thống camera, khóa điện tử, bảng điện thông minh: 20–80 triệu đồng
• Nội thất rời (tủ bếp, giường, sofa, bàn ăn): 200 triệu – 1 tỷ đồng tùy chất lượng
• Chi phí trồng cây, sân vườn, cổng rào: 20–100 triệu đồng
• Tiền thuê nhà tạm trong thời gian thi công (6–12 tháng): 20–80 triệu đồng

Tại sao nên dùng gói xây dựng trọn gói thay vì tự quản lý?

Nhiều gia chủ tự quản lý thi công với hy vọng tiết kiệm 10–15%, nhưng trên thực tế thường xảy ra: chậm tiến độ, vật liệu mua lẻ đắt hơn, khó kiểm soát chất lượng và tranh chấp với thợ khi phát sinh.

Gói xây dựng trọn gói từ HorizonX bao gồm: thiết kế kiến trúc – kết cấu, xin giấy phép xây dựng, cung cấp vật liệu theo tiêu chuẩn, thi công và giám sát, hoàn công bàn giao. Chi phí rõ ràng từ đầu, cam kết tiến độ và bảo hành công trình.